Nueva ley en California permitirá aumentos de rentas no mayores al 5%; ocho millones, beneficiados
September 13, 2019 - por Univision
Residentes de California durante una protesta para pedir la derogación de la ley Costa Hawkins. Crédito: AP Photo/Rich Pedroncelli/Archivo
Una vez cuente con la firma del gobernador Gavin Newsom, la iniciativa AB 1482 se convertirá en una de las leyes sobre control de renta más estrictas en Estados Unidos. El proyecto de ley, que tuvo un difícil camino a través de la legislatura estatal, limita los aumentos de renta y establece protecciones contra los desalojos injustificados en todo California.
La medida tiene el potencial de beneficiar a cerca de 8 millones de residentes que actualmente pagan alquiler en el estado, pero tras intensos debates en la Asamblea y el Senado que fueron impulsados por las asociaciones de propietarios y desarrolladores inmobiliarios, la iniciativa fue enmendada en repetidas ocasiones para exentar a cierto tipo de viviendas. A continuación, te explicamos su alcance:
¿Qué implica la AB 1482?
El proyecto de ley fija un limite de 5% -más el aumento de la inflación- a los incrementos en el alquiler y prohíbe los desalojos injustificados de inquilinos en todo California. En el siguiente link puedes ver el listado de los motivos que sí representan una “causa justa” de desalojo, entre los que se incluyen no pagar la renta, subarrendar la propiedad y realizar actividad criminal en su interior.
La medida entrará en vigor el próximo 1 de enero de 2020 y tendrá una vigencia de 10 años. Según datos emitidos por la Oficina del Gobernador, casi uno de cada 3 arrendatarios en California gasta 50% o más de sus ingresos para pagar el alquiler de su vivienda.
¿Qué propiedades están exentas?
Los cabildeos de la poderosa industria de bienes raíces en California lograron limitar de manera considerable el alcance de la AB 1482. Como resultado, las siguientes viviendas quedaron exentas de su aplicación: todas las propiedades que tengan hasta 15 años de antigüedad y las casas unifamiliares (conocidas en inglés como single family homes), siempre y cuando no sean propiedad de una corporación que cuente con más de 10 unidades.
También quedan exentos los dormitorios operados por una institución de educación superior; las viviendas en las que el inquilino comparte con el propietario zonas comunes como baño y cocina; las casas unifamiliares en las que el propietario renta habitaciones o unidades adyacentes; las casas duplex en las que viva el propietario al momento de establecer el contrato, y los condominios.
¿La AB 1482 inhibe la construcción de vivienda?
California necesita construir alrededor de 180,000 nuevas unidades de vivienda cada año para cumplir con la demanda de sus casi 40 millones de residentes. Sin embargo, el estado se ha quedado corto durante la última década con un promedio de 80,000, según datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California.Los críticos de la AB 1482 argumentaron que la medida inhibiría la construcción de vivienda en el estado y que afectaría a las familias que trabajaron toda su vida para hacerse de una segunda propiedad y depender de los ingresos por su alquiler. Sin embargo, la iniciativa no afecta a los desarrollos inmobiliarios construidos en los últimos 15 años; incluso en el caso de nuevos proyectos de vivienda, para cuando cumplan los 15 años de antigüedad la ley ya habrá perdido su vigencia.
¿Sigue vigente la Ley Costa Hawkins?
La respuesta es sí, aunque conforme se agudiza la crisis de vivienda en California también han aumentado los debates en torno a su derogación, pues es la principal legislación que limita la aplicación de ordenanzas locales de control de renta en el estado.
De manera general, la ley Costa Hawkins le prohíbe a las ciudades y municipios aplicar medidas de control de renta sobre las viviendas construidas después de 1995, las casas unifamiliares y los condominios. Además, exenta a estas propiedades de las ordenanzas locales conocidas como vacancy control, que facultan a los gobiernos municipales de limitar los aumentos en la renta cuando una propiedad es desocupada por un inquilino y ocupada por uno nuevo.
Los intentos más recientes por revocar la ley han fracasado tanto en la legislatura estatal como en las urnas. En noviembre de 2018 los electores rechazaron la Propuesta 10, que habría derogado la ley Costa Hawkins y expandido las medidas de control de renta en California. Mientras tanto, este año la legislatura estatal no logró aprobar el proyecto de ley AB 36, que buscaban incluir en las ordenanzas de control de renta a las propiedades con más de 10 años de antigüedad que exenta Costa Hawkins.